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16年再回首,郭广昌终于重组豫园股份

2018-06-01

16年再回首,彩霸王心水论坛郭广昌终于重组豫园股份

2018-06-01 00:14来源:野马财经并购重组/复星/房地产

原标题:16年再回首,郭广昌终于重组豫园股份

作者丨叶露

来源丨野马财经

历时逾400天,经过3次修改,由复星操刀的豫园股份(600655.SH)重组落定,此次重组以复星地产项目为基础,涉及17个交易对象和25个标的,交易金额达240亿元。如此大手笔挪腾,其实控人并未变化,仍为郭广昌,从2001年拿下豫园股份到如今实施重组,郭广昌可谓是完成一次长跑。

然而,市场对该项重组却并不买账。2017年11月9日,豫园股份停牌近一年后复牌以涨停价每股12.45元开盘,随后逐渐开始回落,收于11.80元/股。在获得证监会有条件通过后股价甚至连跌了7天,盘中甚至跌至9元/股,截至5月31日,收于10.47元/股。

这样的股价走势不禁让股民疑惑:复星注入的究竟是不是"好资产",豫园股份的未来到底有没有想象力……

近日,豫园股份(600655.SH)的重组之旅接近尾声。由于分红实施完毕,其公布了修订后的重组方案,拟以9.83元/股向浙江复星等16家公司发行22.75亿股,购买其持有的上海星泓等24家公司的全部或部分股份,特码心水论坛评估作价223.62亿元同时,向黄房公司(黄浦区国资委旗下)发行1.64亿股,购买其持有的新元房产,评估作价16.15亿元。

上图为标的资产评估价格

此次重组涉及200多亿元,但并非借壳,公司实控人为复星郭广昌,只是攥得更紧了。数据显示,交易前,复星共计持股26.45%,交易后,复星持股达68.25%。值得注意的是,整个豫园股份的盘面被迅速放大,并且新注入资产的估值远高于豫园的市值。

一位接近豫园股份的人士告诉野马财经:“期待大股东能多给豫园方面一点资源的倾斜。”

上图为发行股份数量

在讨论这场交易之前,先来回顾一下16年前的豫园往事以及复地这些年的发展轨迹。

郭广昌拿下豫园

在复星的扩张史上,绕不开收购豫园股份这个典型案例。

根据当年豫园股份公告,2001年11月28日,复星产业投资有限公司(下称“复星产投”)与豫园股份签署了控股权转让托管协议,转让价为3.8元/股,复星产投成为第一大股东,持有6166万股,随后,郭广昌连同复星两位高管进驻豫园股份董事会。2002年6月,继续受让第二大股东6.75%股权。两次转让,诸葛亮心水论坛复星产投总共持股20%,斥资约3.5亿元。

工商资料显示,复星产投成立于2001年11月22日,法定代表为郭广昌(现变更为陈启宇),注册资金6亿元,也就是说复星产投刚成立不到一个星期,就去接手了豫园股份。据《中国经营报》报道,当时上海滩红人周正毅也正觊觎豫园股份,但上海市高层并不喜欢周,更看重复旦的高材生郭广昌。

郭广昌的复星产投在拿下豫园股份第一大股东之位后,并未进行大刀阔斧的改革,直到15年后,才谋求进一步整合,将地产注入。

不过,豫园股份内部人士对郭广昌的入驻却并不欢迎。在一封流传于天涯、搜狐博客等地的网络举报信中甚至化名为“任民”“郑义”“伊法”“郅国”,举报郭广昌在国有股转让暂停的背景下通过关系签署股权转让协议(未公开招标、未重新估值)并对收购方的6亿元注册资本存疑:先以每股3.8元将6166万股转让给复星集团,后来郭广昌以无法履行“将复星总部迁入黄浦区以缴纳全部税收”的承诺为由,当天(11月22日)在黄浦区注册成立复星产投,用复星产投为收购主体。

对于上述举报,10年过去,仍未有结论,野马财经亦向复星方面和豫园股份均求证,不过,六合彩心水论坛截至发稿,并未收到回复。

对于庞大的复星集团来说,豫园股份的地位在此前并不突出。 抛去历史,豫园股份在郭广昌的带领下到底发展如何?

豫园股份为上海的“老八股”之一,主要包括黄金珠宝饰品、文化商业及旅游地产、海派餐饮等业务,从经营数据上来看,从2008年-2013年,豫园股份增长态势良好,营收从78亿元增至225亿元、归母净利润也从3.29亿元增至近10亿元,但2014年后,营收和净利出现下滑,2017年净利润滑至2010年水平。此外,截至2017年底,豫园股份总资产达171.55亿元,其中投资性房地产和长期股权投资达120亿元,负债为87.31亿元。

值得注意的是,豫园股份持有上海核心商圈10万平方米的自有物业,该地段的均价在2015时就达到16万/平方米,年人流量4000万人次,此外,豫园股份旗下拥有老庙黄金等在内的13个中华老字号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对野马财经表示,豫园的价值肯定是低估了,豫园自有物业取得时间早,八码心水论坛平码3中3早已升值。这两年类似的商场零售业项目,其实未能真正做起来,从实际情况看,这类项目管控好,价值提升速度很快。

复地的“前世今生”

更多的市场人士将这次重组视为“复星地产”的回A之路,因为从标的构成来看,大部分都是复地集团旗下的公司。复地曾是复星旗下重要的板块,有过上市的风光,也有过退市的无奈,排名从前10落至50名开外。

以一个排名50名开外的复地来重组豫园股份,自然引起各方质疑。查阅复星发展史,房地产业务确实是复星的起家行业。

上图为2018年中国房地产100强

1993年,复星从咨询公司转做房地产代理,通过报纸、邮递的方式发放广告,赚到了1000万,一年后,接手上海郊区的一个滞销楼盘,复星正式进入地产领域,1998年成立复地集团。

野马财经发现,在上述豫园股份内部的举报信中,提到了复地的资产膨胀主要是因为侵吞豫园12万平方米的别墅项目“豪亭”(现改名为爱伦坡)而来。举报信中表示当时豪亭因批租早、费用低,全部成本之多为3500-4000元/平方米,后来复地开发后,该别墅区房价上涨,均价从2003年下半年的7000~8000元/平方米一路攀升至2004年下半年以来的1万元以上,最高时超过了13000元!复地至少获利4.5亿元,并且豪亭的别墅项目填补了复地大型别墅群开发的空白。不过,对于这些指控,也未曾看到最终有结果。

2004年2月,复地在香港上市,成为第二家在香港上市的内地房地产企业,可谓风光一时,2005年底,复地土地储备达570余万平方米,成为上海房产企业的前三强。复地也曾想要回A股,当时称拟将H股每5股合为1股,发行不超过1.26亿股A股,但这种A+H并未成行。

2011年5月,复星国际以22亿元人民币完成对复地集团的私有化,上市7年的复地集团正式退出港股市场,成为第一家在港交所摘牌的内地房企。

地产资产管理业内人士黄立冲曾表示“能够鲤鱼跃龙门本来就不易,重新跳回去非常可惜。”

对于退市的原因,复地集团称公司作为在港交所上市的内地注册公司,海外融资能力非常有限,母公司因条例规定而无法向公司注入资本,导致上海复地的负债比率偏高,这又进一步削弱其融资能力,对未来发展是一种障碍。

退市后的复地集团的走向成为被关注的焦点之一。2013年起,复地逐渐转型,从住宅开发到“住商协同”,打造蜂巢城市,并频频购买海外地产,从伦敦买到米兰、东京等地。

此前,郭广昌成立了多个基金管理平台,设想将地产业务与私募基金捆绑,最典型的就是以前的星浩资本,不过地产基金之路并未成功,根据复地集团的数据,2012年到2016年,复地新增土地面积逐年下降,销售规模在百亿元左右,在国内的房企排名也开始退步。

2017年1月,复星以130亿元竞得武汉汉正街东片两宗地,是其近年来在国内最大的一笔地产业务支出。

严跃进告诉野马财经,单纯看行业地位,当前复星确实需要提振速度,各类战略需要夯实,尤其是在住宅地产和商业地产方面需要有更大的战略动作。此外,复星的全球扩张会面临较多监管,进而可能会强化国内业务板块。

240亿元重组值不值?

虽然市场人士认为重组实际上是“复地的回A之旅”,不过不管是复星还是豫园均对“地产股”概念表示否认,在他们看来,复星这部分资产的注入是为豫园的进一步扩展搭建了载体。

复星此前整理自身业务,将其分为健康、富足、快乐三大板块,其中,健康旗下拥有复星医药这一上市公司平台,市值突破千亿;富足底下则充满钱的味道,保险、银行、证券、地产均包含在内;快乐这一板块虽然有豫园股份这一平台,但此前并未协同发展,按照复星的招数,豫园股份将被塑造成一个旗舰平台,打通衣食住行,将资源“拎”起来。

接近豫园股份的人士告诉野马财经,复星方面从2015年就打算注入地产资产,只是2017年5月才公布具体的方案。

从最开始到过会,该重组方案修订了3次,即使多次修订,最终的版本也充满问号。

但从复星方面来看,共注入24家房产公司,净资产合计为95.89亿元,评估增值133.21%。对于部分标的高溢价原因,其在回应上交所的问询时称“土地取得时间早,目前房价上涨较快”。

然而,细看标的资产的基本面,野马财经发现除了上海星泓、复星物业和博城置业,剩下的21个均为单一地产项目。

这21家地产公司中,有一些开发的项目大部分已经完成销售,比如闵祥地产。闵祥地产旗下房地产开发项目“紫藤里”目前可售总套数只有13套,而闵祥地产的评估值达1.8亿。

上图为紫藤里项目销售信息

从标的公司的财务数据上来看,包括苏州星河、复地通达、复地通盈、复毓投资、复旸投资、长沙复地、复曼达职业、武汉复江、复鑫置业在内的9家公司从2015年-2017年连续亏损,而这9家公司的评估值占总估值的27%。

重组报告书中显示公司连续亏损是因为处于开发初期,这意味着复星承担了前期的亏损。

高级会计师刘文斌告诉野马财经此次注入的标的均采用了资产基础法为评估结果,即以目前的市价计算价值,但这些标的中有很多处于开发期,并不知道最终的销售结果,一旦出现销售问题,那风险将由上市公司承担。

此外,这些标的资产增值率均较高,例如开发金融蜂巢通州2号、6号的复地通盈以及开发复地星光天地的复旸投资,增值率超200倍,而例如净资产为负的复毓投资其评估价格达到11.56亿元。

资深地产人士对野马财经表示公司喜欢把手头未开发完成的项目进行重估,从存货变成投资物业,但这个重估增值,特别是写字楼方面的可套现性比较差,并且由于租金回报率上不去,对上市公司的业绩来说,并不能起到拉动作用。

不过,复星注入资产也签了一份对赌协议。按照约定,重组资产在2018-2020年的净利润合计不低于70亿元。从目前看,重组资产在2017年上半年的净利润合计不到3亿元,负债达450亿元,整体负债率达80%。

另一方面来看,此次交易为发行股份,价格为9.83元/股。在雪球等股票论坛,有小股东认为复星这样的做法只让复星自身受益,较低的增发价格加上高溢价的资产,从而让复星方面能拿下68%的股权,将控制权牢牢控制在手中。

有市场人士指出,拿下绝对控制权的复星或许会把豫园股份作为其重要的战略棋子,至于是否能把豫园股份与“快乐”板块完美衔接,还得看复星的打法。

对于复星的这次重组,你们有感到快乐吗?评论区见。返回搜狐,查看更多

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